Comprar apartamento com classe energética F ou G em 2026: riscos e custos

Quem em 2026 comprar um apartamento barato, mas com fraco desempenho energético, tanto pode fazer um grande negócio - como arruinar as próprias finanças.

Os preços da energia continuam a subir, as exigências climáticas apertam e, de repente, uma pergunta passa a dominar muitas visitas: quanta energia para aquecimento é que este edifício “engole”? Apartamentos com classe energética baixa - F ou G - parecem, à primeira vista, autênticas pechinchas. Só que, por trás desse preço tentador, escondem-se obrigações, despesas e riscos que muitos compradores subestimam.

O que significam, na prática, as classes energéticas F e G

Apartamentos com classe F ou G são muitas vezes vistos como verdadeiros “devoradores de energia”. Consomem uma quantidade muito elevada de energia de aquecimento por metro quadrado e por ano. Em muitos casos, a necessidade ultrapassa claramente as 330 kWh por metro quadrado.

"Quem compra um apartamento com classe F ou G está, na prática, a comprar também uma segunda renda invisível - sob a forma de custos de aquecimento permanentes."

E isso nota-se imediatamente no dia a dia:

• Os custos de aquecimento podem, face a um imóvel bem reabilitado, duplicar ou até triplicar com facilidade.
• As divisões arrefecem depressa; o conforto e a sensação de bem-estar em casa descem de forma evidente.
• Pontes térmicas e isolamento fraco aumentam o risco de bolor e de danos por humidade.

Para quem tem um orçamento apertado, a classe energética passou a ser, cada vez mais, um critério de exclusão. O preço de compra pode parecer muito atractivo - mas os encargos mensais e a pressão para reabilitar consomem rapidamente a margem financeira.

O preço parece baixo - mas onde estão os verdadeiros geradores de custo?

Anúncios imobiliários costumam destacar áreas generosas, pés-direitos altos e um preço de venda claramente abaixo do de imóveis semelhantes. Muitas vezes, há uma explicação simples por trás: a péssima classe energética.

Quando se avança para uma reabilitação a sério, percebe-se depressa como os valores se acumulam. Entre os itens mais comuns encontram-se:

• Substituição de janelas e portas antigas
• Isolamento da cobertura e da fachada
• Isolamento do tecto da cave ou do pavimento
• Modernização do sistema de aquecimento (por exemplo, bomba de calor, sistema a gás moderno ou solução híbrida)
• Adaptação de radiadores, equilibragem hidráulica e nova tecnologia de controlo

Num apartamento mais pequeno, podem somar-se facilmente 30.000 a 50.000 €. Em imóveis maiores ou com um estado de conservação fraco, o valor sobe rapidamente acima disso. E, mesmo depois desse investimento, não é garantido que a classe energética passe para um patamar verdadeiramente confortável.

As despesas escondidas que quase ninguém antecipa

O mais caro, muitas vezes, está em pontos que mal aparecem no anúncio. Por exemplo:

• relatórios obrigatórios adicionais e documentação energética
• instalação eléctrica desactualizada, que tem de ser actualizada no âmbito da obra
• danos em canalizações ou na betonilha, que só aparecem quando se abre
• deliberações de obras no condomínio nas quais é obrigatório participar

Sobretudo em edifícios antigos, a modernização traz frequentemente “surpresas”: vigas apodrecidas, danos por humidade, amianto em materiais antigos. Cada um destes pontos pode significar custos adicionais de quatro ou cinco dígitos - e deitar por terra o orçamento inicial.

Bloco de custos	Intervalo típico
Substituição de janelas (apartamento)	8.000 – 15.000 €
Isolamento de fachada (quota-parte em apartamento em propriedade horizontal)	10.000 – 25.000 €
Modernização do aquecimento	10.000 – 30.000 €
Actualização da instalação eléctrica	5.000 – 15.000 €

Estes valores são apenas intervalos aproximados, mas ajudam a perceber porque é que um preço de compra inicialmente baixo perde, rapidamente, a sua atractividade.

Exigências legais: a pechincha pode transformar-se num caso problemático

Além da questão dos custos, as regras legais estão a tornar-se significativamente mais apertadas. Apartamentos com fraco desempenho energético ficam sob maior pressão regulatória.

Para senhorios, o tema é particularmente sensível:

• Imóveis muito ineficientes deixam, de forma gradual, de poder ser colocados novamente no mercado de arrendamento.
• Em muitos casos, aplica-se uma limitação ao aumento de rendas: sem obras, as actualizações são proibidas.
• Na venda, é obrigatório um relatório energético detalhado, que expõe claramente as fragilidades e reforça a posição negocial do comprador.

"Quem em 2026 comprar um apartamento com classe energética F ou G como investimento deve partir do princípio de que, sem reabilitação, dificilmente será possível obter retorno."

Isto faz sobressair um ponto que muitos interessados preferem ignorar: não conta apenas o estado actual, mas também se - e quando - o imóvel continuará a ser arrendável, e por que valor.

Comprar mesmo assim? Para quem este negócio arriscado pode valer a pena

Apesar de todos estes riscos, existem perfis de compradores que procuram deliberadamente imóveis com classe F e G. Apostam em grandes descontos no preço e numa valorização futura após a reabilitação.

Os candidatos mais típicos são:

• Proprietários-ocupantes com horizonte longo, dispostos a viver alguns anos em modo “obra”
• Compradores com competências de bricolage/obra, capazes de executar parte dos trabalhos
• Investidores profissionais e empresas de reabilitação com equipas experientes e boas condições de compra

Para que este plano resulte, várias condições têm mesmo de alinhar:

• O total de preço de compra + custos de reabilitação tem de ficar claramente abaixo do valor de mercado de um apartamento semelhante já bem reabilitado.
• Programas de apoio, crédito bonificado e subsídios têm de ser avaliados cedo e utilizados de forma activa.
• O calendário de trabalhos precisa de estar definido, para não ser apanhado por novas proibições ou exigências mais duras.

Como fazer contas de forma séria antes de avançar

Quem pondera a compra com seriedade deve montar um modelo de cálculo claro. Uma estrutura útil pode ser a seguinte:

1. Criar um plano de reabilitação realista (pacote de medidas, prioridades e cronograma).
2. Pedir estimativas com várias propostas, incluindo uma reserva para imprevistos.
3. Verificar e contabilizar todos os apoios e linhas de crédito disponíveis.
4. Usar como referência o valor de um apartamento semelhante, já reabilitado, na mesma zona.
5. Confirmar se, após a reabilitação, ainda existe margem positiva - ou se o resultado é apenas “empatar”.

Sem essa margem, permanece o risco de o negócio descarrilar com subida de juros, mão-de-obra mais cara ou atrasos.

O que os compradores devem confirmar obrigatoriamente antes de assinar

Entre a visita e a escritura (ou acto notarial), idealmente existe uma fase em que se desmonta o imóvel a fundo - pelo menos no papel.

"Quem compra apartamentos com classe F ou G não deve analisar apenas a planta, mas sobretudo relatórios energéticos, actas e orçamentos."

O que merece atenção especial:

• Certificado energético e, se possível, uma proposta de reabilitação detalhada
• Várias propostas de empreiteiros para as especialidades mais importantes
• Actas das assembleias de condóminos, para identificar grandes obras previstas (como cobertura ou fachada)
• Nível do fundo de reserva do condomínio
• Verificação de apoios: se estão ligados a prazos específicos ou a determinados padrões técnicos

Ao cumprir estas tarefas, evita-se que, depois da compra, surjam deliberações dispendiosas do condomínio ou que os apoios sejam recusados por falta de requisitos formais.

Como a eficiência energética afecta o valor e a qualidade de vida

Para lá das contas, a eficiência energética tornou-se central também na comercialização. Muitos interessados filtram logo os imóveis ineficientes nos portais online. No longo prazo, estes apartamentos tendem a sofrer um desconto de preço evidente.

Ao mesmo tempo, uma reabilitação bem conseguida traz vantagens concretas:

• encargos mais baixos e despesas mais previsíveis
• rendas mais estáveis ou mais altas, caso seja para arrendar
• melhor conforto térmico, menos correntes de ar e menor risco de bolor
• posição mais atractiva numa futura revenda

Isto muda o foco: já não é apenas “consigo pagar o preço de compra?”, mas sim “consigo suportar este nível de energia - hoje e daqui a dez anos?”.

Recomendações práticas para quem pretende comprar a sério em 2026

Quem, ainda assim, quer avançar, deve envolver especialistas o mais cedo possível. Técnicos qualificados em energia podem simular que medidas têm impacto em que classe - e que combinação faz sentido do ponto de vista económico.

Ajuda igualmente definir uma ordem clara de execução. Primeiro, a envolvente do edifício (cobertura, fachada, janelas) e só depois a tecnologia de aquecimento. Inverter esta sequência aumenta o risco de instalar um sistema demasiado grande ou inadequado, que mais tarde não funciona de forma optimizada.

Um último ponto prende-se com o plano de vida de cada um. Quem sabe que pretende manter o imóvel apenas por alguns anos tem de fazer contas ainda mais apertadas. Nesse cenário, o preço de revenda ganha um peso decisivo. Compradores em 2030 ou 2032 serão muito mais exigentes perante uma classe energética fraca do que são hoje.

Comprar um apartamento com classe energética F ou G em 2026 deixa, assim, de ser uma compra imobiliária “normal” e passa a ser um projecto com muitas variáveis. Quem o encara como tal, planeia e calcula com rigor, pode aproveitar oportunidades. Quem corre atrás apenas do preço aparentemente baixo arrisca-se, pelo contrário, a ficar preso a uma obra energética interminável - e a um risco financeiro que seria fácil evitar.